Kupovina nepokretnosti predstavlja izrazito značajnu imovinsku i životnu odluku. Modernizacijom sistema overe i implementiranjem instituta javnog beležništva znatno je povećana pravna sigurnost prometa nepokretnosti. Međutim, lična aktivnost je i dalje neophodna radi izbegavanja svih potencijalnih rizika. Osnovni uslov prodaje, odnosno kupovine nepokretnosti jeste postojanje vlasništva prodavaca na nepokretnosti. Ukoliko je prodavac prethodno prodao nepokretnost drugom licu ili ukoliko postoji još lica koja pretenduju na pravo na nepokretnosti, sigurnost prometa može biti dovedena u pitanje.

 

Dupla prodaja nepokretnosti

 

Vlasništvo se lako može proveriti u javnom registru prava na nepokretnostima, katastru nepokretnosti. Nažalost, neminovni protok vremena između trenutka prodaje do upisa prava novog vlasnika omogućavao je nesavesnom prodavcu da više puta proda istu nepokretnost u periodu dok je i dalje upisan kao vlasnik. Epilog višestruke prodaje je sudski postupak u kome se dokazuje koji od više kupaca ima jače pravo. Navedeni problem je dovodio do nemilih scena u kojima kupci mesecima ne napuštaju kupljenu nepokretnost kako bi fizički sačuvali posed od drugih lica. Sa druge strane, veoma se retko vode postupci protiv samog prodavca jer se novcu koji je primio najčešće gubi trag, te je povraćaj prodajne cene faktički nemoguć. Dakle, jedan od kupaca nepovratno gubi celokupan novčani iznos, dok nesavesni prodavac stiče duplu prodajnu cenu.

 

Kao adekvatna reakcija na višedecenijski problem, došlo je do promene zakona u oblasti prometa nepokretnosti i postupka upisa u katastar nepokretnosti. Uvođenjem sistema elektronske evidencije prometa nepokretnosti u kome se promet znatno brže registruje, kao i obaveznom predbeležbom prava kupca u roku od 24 časa od zaključenja ugovora, onemogućena je kupovina nepokretnosti koju je prodavac prethodno prodao.

 

 

Bračna tekovina i prodaja nepokretnosti

 

I pored pravne regulative koja je sprečila duple prodaje, neophodno je proveriti i ovlašćenje prodavca na prodaju nepokretnosti bez saglasnosti drugih lica. Većina nepokretnosti stečene u braku su, prema nepisanom običaju, upisane na ime jednog supružnika, pa je neretko prodavana nepokretnost bez nužne saglasnosti oba bračna druga. Implementiranjem sistema javnog beležništva koji podrazumeva detaljniji pregled dokumentacije, konstituisana je veoma pozitivna praksa da se pri svakoj overi ugovora o prodaji zahtevaju izvodi iz matične knjige venčanih i rođenih u odnosu na prodavca kako bi se proverilo da li se nepokretnost koja je stečena u braku prodaje uz neophodnu saglasnost bračnog druga prodavca.

 

Nažalost, postojanje vanbračne zajednice, koja je iz perspektive bračne tekovine izjednačena sa brakom, i dalje nije moguće formalno proveriti.

 

Neizvesno vlasništvo prodavca

 

I pored istaknutih ohrabrujućih koraka, prilikom kupovine nepokretnosti ostaje još jedan značajan problem čije rešavanje nije moguće bez ličnog učešća samog kupca. Upis vlasništva prodavca u prethodno pomenuti katastar nepokretnosti predstavlja elementarni preduslov za punovažan i siguran promet. Međutim, vlasništvo prodavca suštinski zavisi od isprava na osnovu kojih je njegovo pravo upisano, a to su prvenstveno ugovor ili rešenje o nasleđivanju kao najčešći pravni osnovi. U slučaju uspešnog osporavanja pravnog osnova prodavca, dolazi do osporavanja njegovog vlasništva na nepokretnosti, a time i do osporavanja prava kupca. Ilustrujući navedeno, veoma je moguća situacija da prodavac nije prijavio sve srodnike prilikom vođenja ostavinskog postupka na kom je stekao stan, pa se u trenutku prodaje vodi spor u okviru koga preostali naslednici utvrđuju svoja prava, a koji nije vidljiv u katastru nepokretnosti. Kupac svoje pravo na kupljenoj nepokretnosti može braniti argumentacijom da ne sme da snosi štetne posledice nijedan učesnik pravnog prometa koji se uzdao u podatke katastara kao javnog registra. Sa druge strane, osporavanje pravnog osnova prodavca dovodi do ništavosti (nepunovažnosti) svake kasnije prodaje budući da nijedno lice ne može preneti više prava na nepokretnosti nego što samo poseduje. Navedenu problematičnu situaciju je svakako bolje sprečiti, posebno kada se uzmu u obzir oprečna pravna stanovišta najviših sudskih instanci, kao i neminovni vremenski i novčani gubitak koje sudski postupci generišu. Nekadašnje zakonske odredbe su omogućavale upis spora od koga zavisi nečije pravo na nepokretnosti u sam katastar nepokretnosti čime bi potencijalni kupac bio upozoren na neizvesno vlasništvo prodavca. Nažalost, upis spora zavisi od lične odluke, pa se sporovi u praksi najčešće nisu upisivali. Dodatnu otežavajuću okolnost predstavlja i izmena pravne regulative koja otežava upis spora u većini situacija.

 

Dakle, moguće je i da pored uvida u katastar nepokretnosti, overe ugovora kod beležnika i saradnje sa agencijom sa promet nepokretnosti, kupac faktički neće moći da sazna da li se osnov vlasništva prodavca osporava u trenutku kupovine. U slučaju uspešnog osporavanja osnova vlasništva prodavca, svi navedeni učesnici prometa će se od odgovornosti uspešno braniti pouzdanjem u katastar nepokretnosti koji, paradoksalno, jedino za samog kupca ne predstavlja apsolutnu sigurnost.

 

Prema tome, neophodno je lično angažovanje, izraženo kroz proveru sudskog registra sporova. Uz pisanu i overenu saglasnost prodavca ili uz njegovo lično prisustvo, kupac na šalterima za informacije nadležnih sudova (prema prebivalištu prodavca i mestu nalaženja nepokretnosti) može da dođe do informacije o eventualnom sporu koji se vodi protiv prodavca, a čiji ishod može da utiče na vlasništvo na nepokretnosti i kasniju prodaju.

 

Pravna sigurnost u prometu nepokretnosti predstavlja jedan od osnovnih postulata celokupnog pravnog sistema, te su istaknute promene veoma pozitivne, ali se savetuje dodatno angažovanje radi potpune sigurnosti.

 

Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora.

 

Autor: Lazar Borozan, advokat

Pravo