U poslednje vreme primetan je rast vrednosti nekretnina u Beogradu. Ponekad se čini kao da je svaki kvadrat rasprodat i pre nego što nekretnina bude završena, dok se na nekim ekskluzivnijim lokacijama sve rasproda i pre nego što se krene sa gradnjom. Na prvi pogled čini se da su jedini načini da se zaradi na nekretninama u Srbiji, gradnja radi prodaje (eventualna preprodaja) i naravno iznajmljivanje, uključujući čuveni stan na dan koncept. Međutim, da li postoje još neki načini na koje bi neko ko bi želeo da uloži manje količine novca mogao da zaradi, a da ne kupi nekretninu?
Od nastanka berze i različitih tipova finansijskih instrumenata, mnogo stvari se promenilo, ali nekretnine su bile i ostale jedan od najsigurnijih i najatraktivnijih vidova ulaganja. Nekretnine su primamljive bogatima, ali i nižoj i srednjoj klasi. Jednostavno, bez obzira na stanje u privredi, ljudi će uvek morati negde da stanuju, da iznajmljuju poslovni prostor itd. Investitori se nadaju stabilnom prihodu od rentiranja i rastu vrednosti nekretnina koje poseduju. U nekretnine je kao što je spomenuto moguće ulagati na različite načine. U nastavku će biti prikazan jedan ne tako inovativan i nov način ulaganja u nekretnine koji kod nas nažalost u praksi ne postoji, a to je Real Estate Investment Trust (REIT) kao i mogućnosti koje tokenizacija REIT-a može doneti.
REIT se može definisati kao kompanija koja poseduje, upravlja ili finansira nekretnine koje generišu prihod. Glavna ideja REIT-a je da premosti najveću barijeru ulaganju u nekretnine, a to su visoki ulazni troškovi koji su u velikom broju slučajeva neophodni za kupovinu ili iznajmljivanje nekretnine radi stvaranja dodatnog prihoda najčešće u vidu dividendi. REIT dozvoljava širokoj bazi investitora pristup portfoliju nekretnina na sličan način kao i kupovina akcija kompanije u određenom sektoru ili pristup Exchange Traded Funds (ETF).
Koncept je osmišljen na način da investitori kupovinom REIT-a stavljaju na raspolaganje kapital menadžerima koji će veštim upravljanjem portfolijom nekretnina generisati profit. Nekretnine u koje se investira su najčešće rezidencijalne nekretnine, poslovni prostori, skladišta, hoteli medicinska postrojenja. Pojedinačni REIT se najčešće fokusira na određenu vrstu nekretnina. Prihod se najčešće generiše putem izdavanja nekretnine i preko 90% profita se isplaćuje investitorima u vidu dividende. Investitori ne učestvuju u upravljanju portfolijom, niti su na bilo koji način ovlašćeni da se meštaju u poslovanje kompanije. U SAD veliki broj građana u okviru penzionog plana 401k investira posredno ili neposredno u REIT.
REIT kao finansijski instrument je izlistan na berzi i njime se poput ETF-a može slobodno trgovati, ali može biti i privatni finansijski instrument. S druge strane REIT kao pravno lice je javno izlistana kompanija sa profesionalnom upravom koja za cilj ima maksimizovanje vrednosti svojih ulagača. Pored pristupa veoma atraktivnom tržištu, REIT investitorima omogućava i veoma visoke stope prinosa, koje istorijski premašuju povrate na berzanske indekse ili obveznice.
Nakon izloženih mogućnosti, postavlja se opravdano pitanje zašto se REIT u Srbiji uopšte ne koristi? Da li je u pitanju generalno nepostojanje kulture investiranja koja za posledicu ima nepostojanje dovoljnog broja zainteresovanih investitora koji bi na ovaj način ulagali u nekretnine ili je u pitanju nespremnost industrije da se upusti u nove načine prikupljanja kapitala (pošto su im draži bankarski krediti) ili je u pitanju nešto treće? Čini se da niko nema tačan odgovor na ovo pitanje, niti se previše bavi ovom tematikom.
Ipak, primetili smo da REIT delimično rešava problem visokih ulaznih troškova, ali da li postoji još prostora za poboljšanje? Čini se da postoji i da bi upravo uvođenje digitalne imovine u pravne okvire Republike Srbije moglo otvoriti vrata tokenizaciji REIT-a kao što je već urađeno u nekim zemljama. Naime, za strukturiranje REIT-a kao finansijskog instrumenta i njegovo izlistavanje na berzi, potrebno je dosta vremena (po pravilu više od 2 godine). Nisu zanemarljivi ni troškovi listiranja koji u proseku iznose od 3% do 10% vrednosti nekretnine na čijoj podlozi se emituje REIT. Jasno je da navedeno nije izvodljiva opcija za manje i srednje nepokretnosti.
Kako u Srbiji nije do sada došlo do korišćenja REIT-a u izvornom obliku (niti će ikada i doći kako stvari stoje), ali jeste došlo do ekspanzije tržišta nekretnina i velikog rasta vrednosti, postavlja se pitanje na koji način bi tokenizacija mogla doprineti tržištu nekretnina? Tačnih odgovora i mogućnosti je mnogo, ali za potrebe ovog članka, biće predstavljeni samo neki od osnovnih benefita koje tokenizacija može doneti.
Prvi benefit je osetno smanjenje ulaznih troškova, pri čemu je većem broju manjih investitora omogućeno da ulažu u nekretnine i da shodno tome npr. učestvuju u prihodu od izdavanja određenog poslovnog prostora na mesečnom nivou. Pametan ugovor bi u skladu sa unapred programiranim inputima mogao da obradi zahteve investitora, primi njihov novac (ili digitalnu imovinu) na osnovu koje bi se investitorima izdao token, obračuna dobit realizovanu korišćenjem predmetne nepokretnosti i obračuna i isplati investitorima realizovanu dobit u tokenima, čime bi se proces upravljanja učinio znatno efikasnijim.
Sledeći benefit bi bila brzina transakcije po kojoj bi se transakcije sa tokenima izvršavale u sekundama i minutima umesto u satima, a nekad i danima koliko treba bankarskom sistemu da proknjiži transakciju. Samim tim pored vremena, znatno se smanjuju i troškovi transakcije.
Zatim, blokčejn tehnologija koja predstavlja infrastrukturu za proces tokenizacije je tehnički daleko bezbednije rešenje od bilo kog centralizovanog sistema usled nemogućnosti promene jednom unetih podataka i otpornosti na sajber napade jer se podaci distribuiraju preko decentralizovane mreže čvorova, usled čega ne postoji jedno centralno mesto koje je podložno koordinisanom napadu.
Najzad tu je i likvidnost jer sa tokenima koji suštinski predstavljaju REIT moguće je trgovati na OTC tržištu, zalagati ih, nasleđivati itd. Pimera radi poznato je da kada privatna kompanija postane javna, usled porasta likvidnosti (tzv. premija likvidnosti) odmah je vrednovana drugačije (10% do 50% više), čime bi posledično došlo i do porasta vrednosti same nepokretnosti na osnovu koje su i emitovani tokeni.
Pronicljivi čitalac bi se mogao zapitati ako je tokenizacija ovoliko dobra, zašto sve već do sad nije tokenizovano i bio bi u pravu. Naime, pored svih benefita koje tokenizacija donosi, ona nije čaroban štapić koji magično uvećava ekonomsku efikasnost. Da bi privreda, a i građani osetili benefite tokenizacije potrebno je pre svega podići svest, izgraditi odgovarajuću infrastrukturu kao i doneti pravni okvir koji podržava ideju tokenizacije (što je Srbija delimično uradila Zakonom o digitalnoj imovini).
U ovom članku su prikazane samo osnovne ideje REIT-a i prednosti koje tokenizacija može doneti ovoj industriji. Ukoliko bude interesovanja, možemo u narednom članku obraditi konkretan primer tokenizacije određenog hotela ili poslovnog prostora i prikazati koji bi bili benefiti, ali i problemi. Nije zgoreg spomenuti da Svetska banka, McKinsey i Deloitte predviđaju da će 2027. godine 10% svetskog BDP-a biti tokenizovano. Do tada nama ostaje da se pripremimo za najveći transfer bogatstva u ljudskoj istoriji. Budite slobodni da postavljate pitanja, komentarišete i delite članak. Hvala na pažnji!
Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora.
Autor: Bogdan Vujović, pravni savetnik.
