Obezbeđenje “krova nad glavom”, odnosno stanovanja, jedna je od suštinskih ljudskih potreba i preduslov svakodnevnog udobnog života. Dok jedni ovu potrebu zadovoljavaju kupovinom i drugim oblicima sticanjem vlasništva na nepokretnostima, drugi to čine zakupljivanjem nepokretnosti, najčešće stanova.
Izdavanje stana u zakup realizuje se zaključivanjem ugovora o zakupu između vlasnika stana i zakupca. Iako je ovaj ugovor jedan od najčešće zaključivanih ugovora u svakodnevnom životu, to ne umanjuje njegovu složenost, te postoje brojna pitanja o kojima bi trebalo da vodite računa kada ga zaključujete i ispunjavate svoje ugovorne obaveze.
Izdvajamo najčešće postavljana pitanja u praksi, o kojima će dalje biti reči:
1. Šta je ugovor o zakupu stana?
2. U kojoj formi ugovor o zakupu stana mora biti zaključen?
3. Kakve su posledice po ugovorne strane ako ugovor nisu zaključile u obaveznoj formi?
4. Koje su zakupodavčeve obaveze?
5. Koje su zakupčeve obaveze?
6. Šta je podzakup?
7. Kako promena vlasnika stana utiče na položaj zakupca?
8. U kom roku zastareva zakupodavčevo pravo da traži isplatu zakupnine?
9. Kako prestaje ugovor o zakupu stana?
Tekst u nastavku je informativne prirode i ne predstavlja pravni savet. Svaki konkretan slučaj zahteva posebnu pažnju i individualni pristup, za šta je preporučljivo potražiti pomoć advokata.
1. Šta je ugovor o zakupu stana?
Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određeni stan zakupcu na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu.
2. U kojoj formi ugovor o zakupu stana mora biti zaključen?
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, ugovor o zakupu stana mora biti zaključen u pisanoj formi. Ugovor zaključuju vlasnik stana, kao zakupodavac, i lice kome se stan daje u zakup, kao zakupac. Primerak ugovora, u roku od 30 dana od zaključenja, zakupodavac je obavezan da dostavi nadležnoj lokalnoj poreskoj upravi, radi utvrđivanja poreza na zakup.
3. Kakve su posledice po ugovorne strane ako ugovor nisu zaključile u obaveznoj formi?
Zakon o obligacionim odnosima (u daljem tekstu: ZOO) propisuje da ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo ukoliko iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizlazi šta drugo.
ZOO dalje propisuje da se ugovor, za čije se zaključenje zahteva pisana forma, smatra punovažnim iako nije zaključen u toj formi ako su ugovorne strane izvršile, potpuno ili pretežno, svoje ugovorne obaveze, osim ako iz cilja zbog koga je forma propisana očigledno ne proizlazi drugačije.
Budući da fizička lica najčešće ne zaključuju pisani ugovor o zakupu stana, već se o tome usmeno dogovaraju, postavlja se pitanje punovažnosti isplaćenih zakupnina i korišćenja stanova na osnovu ovih dogovora?
Prvo, cilj Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (kojim je forma ugovora o zakupu stana propisana) u pogledu zakupa stana je pravno uređenje i omogućavanje stanovanja u zakupljenom stanu. Da bi se to ostvarilo, nije neophodno postojanje pisanog ugovora.
Drugo, obavezna pisana forma predviđena je u interesu ugovarača, radi eventualnog dokazivanja u parničnom postupku (npr. po tužbi za isplatu zakupnine). Međutim, i druga dokazna sredstva mogu biti od koristi u utvrđivanju činjenica u takvom postupku (npr. svedoci, zakupodavčev oglas za izdavanje stana).
Treće, utvrđivanje poreza na zakup znatno je lakše realizovati na osnovu pisanog ugovora, u kome bi iznos zakupnine bio jasno utvrđen. Stoga deluje da zakup stana može isključivo biti realizovan na osnovu pisanog ugovora. Međutim, to bi značilo da usmeni ugovor o zakupu, u celosti ili pretežno izvršen, ne proizvodi dejstvo, pa samim tim ne bi bilo moguće naplatiti porez na zakup na osnovu isplaćene zakupnine. Prednost, dakle, treba dati oporezivanju, dok se i u ovom slučaju i drugim dokaznim sredstvima može utvrditi iznos naplaćene zakupnine.
Da zaključimo, pod uslovom da su ugovorne strane potpuno ili pretežno ispunile svoje ugovorne obaveze, i usmeni ugovor o zakupu stana biće punovažan.
4. Koje su zakupodavčeve obaveze?
- Da preda stan zakupcu na upotrebu, u ispravnom stanju
- Da održava stan u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i da radi toga vrši potrebne popravke na njemu:
Ako potrebne popravke stana ometaju njegovu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor. Ako ipak ostane pri ugovoru, ima pravo na sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe stana zbog tih popravki.
- Odgovornost za materijalne nedostatke stana:
- Šta su materijalni nedostaci?
Stan ima materijalne nedostatke ako nema potrebna svojstva za redovnu upotrebu (stanovanje), kao i ako nema ugovorena svojstva. Mora se raditi o znatnom nedostatku, pošto zakupodavčeva odgovornost ne postoji za neznatne materijalne nedostatke. Šta se smatra (ne)znatnim procenjuje se u svakom konkretnom slučaju. Dakle, govorimo o određenim fizičkim oštećenjima (oštećenje zidova, plafona...).
- Za koje materijalne nedostatke zakupodavac (ne) odgovara?
Zakupodavac odgovara za materijalne nedostatke stana koje je on imao u vreme predaje stana zakupcu na korišćenje, bez obzira na to da li je zakupodavac znao da oni postoje. Odgovara i za nedostatke koji se naknadno pojave ako su posledica uzroka koji je postojao pre predaje.
Međutim, zakupodavac neće odgovarati za opisane nedostatke ako su u vreme zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Smatra se da nisu mogli ostati nepoznati zakupcu oni nedostaci koje bi brižljivo lice sa prosečnim znanjem i iskustvom lica istog zanimanja i struke kao zakupac moglo lako opaziti pri uobičajenom pregledu stvari. Ipak, zakupodavac odgovara i za nedostatke koje je zakupac mogao lako opaziti, ako je izjavio da stan nema nikakve nedostatke.
- Šta zakupac treba da uradi ako postoji materijalni nedostatak?
Zakupac je u obavezi da obavesti zakupodavca o svakom nedostatku stana koji uoči u toku zakupa. Obaveštenje je dužan da uputi bez nepotrebnog odlaganja, inače će izgubiti prava po osnovu materijalnih nedostataka. Međutim, neće izgubiti pravo da se pozove na nedostatak i ako nije blagovremeno obavestio zakupodavca, ako je zakupodavac znao za taj nedostatak ili mu nije mogao ostati nepoznat.
Ova obaveza podrazumeva, dakle, prethodnu zakupčevu obavezu da stan pregleda čim je to moguće i da o vidljivim nedostacima obavesti zakupodavca. Pored vidljivih, moguće je da postoje i skriveni nedostaci - otkriveni posle predaje stana zakupcu, koji se nisu mogli otkriti uobičajenim pregledom prilikom predaje stana. Zakupac je u obavezi da zakupodavca informiše i o vidljivim i o skrivenim nedostacima koje uoči, da bi mogao da koristi svoja prava i time poboljša svoj pravni položaj kada postoje nedostaci.
- Koja su zakupčeva prava ako su prisutni materijalni nedostaci?
Ako u trenutku predaje stana stan ima neotklonjivi nedostatak, zakupac može izabrati da raskine ugovor ili da traži sniženje zakupnine, a ugovor ostaje na snazi. Sniženje zakupnine se vrši prema odnosu između vrednosti stana bez nedostatka i vrednosti stana sa nedostatkom, u vreme zaključenja ugovora.
Ako stan ima nedostatak, koji se može otkloniti “bez većih nezgoda” za zakupca, pri čemu predaja stana u određenom roku nije bila bitni sastojak ugovora, zakupac može zahtevati od zakupodavca ili otklanjanje nedostatka u primerenom roku ili sniženje zakupnine. Ako se opredeljenje za prvo rešenje ispostavi kao bezuspešno (zakupodavac nije ni naknadno uklonio nedostatak), zakupac ponovo bira: raskid ugovora ili sniženje zakupnine (ostanak pri ugovoru).
U svakom slučaju zakupac ima pravo na naknadu štete.
- Odgovornost za pravne nedostatke stana:
Pravni nedostaci su prava trećih lica na zakupljenom stanu koja isključuju, umanjuju ili ograničavaju zakupčevo pravo, a o čijem postojanju zakupac nije obavešten, niti je pristao da uzme stan opterećenu tim pravima.
Ako treće lice pretenduje da na zakupljenom stanu ili na njegovom delu vrši neko pravo i obrati se svojim zahtevom zakupcu, zakupac je u obavezi da obavesti o tome zakupodavca.
- Ako se utvrdi da trećem pripada pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na upotrebu stana, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu (automatski, bez radnji ugovornih strana), a zakupodavac je dužan da naknadi zakupcu štetu.
- Ako se pravom trećeg samo ograničava zakupčevo pravo, zakupac može izabrati da raskine ugovor ili da zahteva sniženje zakupnine, i u svakom slučaju naknadu štete. Primer ograničavajućeg prava jeste pravo plodouživanja, odnosno korišćenja stana od strane trećeg lica.
Dakle, pre zaključenja ugovora o zakupu i useljenja, preporučljivo je da se dobro upoznate sa pravnim stanjem stvari u vezi sa stanom, vršeći uvid u podatke o stanu u katastru nepokretnosti, koji su u najvećem delu dostupni putem interneta.
5. Koje su zakupčeve obaveze?
- Da plaća zakupninu, u rokovima određenim ugovorom:
Šta ukoliko zakupac ne plaća uredno zakupninu? Zakupodavac treba najpre da se obrati zakupcu sa pozivom da mu plati neplaćenu zakupninu. Ako zakupac to ne učini ni u naknadnom roku od 15 dana od zakupodavčevog obraćanja, zakupodavac može da otkaže ugovor.
- Da plaća troškove upotrebe stana (računi za struju, vodu, grejanje, televiziju i internet).
- Da obavesti zakupodavca o svakoj nepredviđenoj opasnosti koja bi u toku zakupa zapretila stanu, da bi zakupodavac mogao preduzeti potrebne mere.
- Da upotrebljava zakupljeni stan isključivo na ugovoreni način:
Šta ako zakupac prekrši ovu obavezu?
Prvo, moraće da zakupodavcu nadoknadi pričinjenu štetu zbog neodgovarajuće upotrebe stana.
Drugo, zakupodavac može opomenuti zakupca da postupa protivno svojoj ugovornoj obavezi i pozvati ga da koristi stan na ugovoreni način. Ako on i nakon opomene nastavi da upotrebljava stan protivno ugovoru ili zapušta njegovo održavanje, zbog čega postoji opasnost nastupanja znatne štete za zakupodavca, zakupodavac može otkazati ugovor, bez davanja otkaznog roka.
- Da čuva zakupljeni stan i da ga zakupodavcu vrati neoštećenog nakon prestanka zakupa:
Zakupac ne odgovara za istrošenost stana, nastalu njegovom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njegove dotrajalosti.
6. Šta je podzakup?
Podzakup predstavlja dalje davanje u zakup trećem licu istog stana, koji je predmet ugovora o zakupu između njegovog vlasnika i zakupca. Dakle, zakupac je najpre zaključio ugovor o zakupu stana sa njegovim vlasnikom, a zatim je zaključio ugovor o podzakupu stana sa trećim licem.
Podzakup se u praksi ređe sreće nego zakup, a što je posledica i dodatnih uslova za njegovu realizaciju, koji se odnose na dozvolu vlasnika stana za davanje u podzakup. Naime, vlasnik stana i zakupac mogu ugovorom o zakupu isključiti mogućnost podzakupa, a mogu predvideti i obavezu zakupca da prethodno pribavi zakupodavčevu dozvolu za podzakup. Ukoliko propuste da ugovorom urede ovo pitanje, važiće zakonsko pravilo da zakupac može zakupljeni stan dati u podzakup samo ako se time ne nanosi šteta vlasniku stana.
Zakupac garantuje vlasniku stana (zakupodavcu) da će podzakupac upotrebljavati stan u skladu sa ugovorom o zakupu (tj. sa glavnim ugovorom, između vlasnika stana i zakupca).
Budući da se ugovor o podzakupu zasniva na ugovoru o zakupu, on prestaje kada prestane i ugovor o zakupu. Osim te povezanosti, radi se o dva samostalna ugovora, što znači da ugovor o podzakupu može prestati, a ugovor o zakupu nastaviti da važi.
7. Kako promena vlasnika stana utiče na položaj zakupca?
Odgovor na ovo pitanje razlikuje se u zavisnosti da li je u vreme promene vlasnika stana zakupcu predat stan ili je ugovor zaključen, ali predaja još nije izvršena, kao i od toga da li je novi vlasnik stana znao za postojanje ugovora o zakupu.
- Ako dođe do promene vlasništva na stanu (npr. ugovorom o kupoprodaji ili o poklonu), koji je pre toga predat u zakup, novi vlasnik stupa na mesto zakupodavca, te posle toga prava i obaveze iz ugovora o zakupu nastaju između njega i zakupca. Dakle, što se zakupčevog položaja tiče, sve ostaje isto, osim ličnosti zakupodavca. Ako je reč o ugovoru o zakupu na određeno vreme, novi vlasnik ne može zahtevati od zakupca da mu vrati stan pre isteka vremena za koje je zakup ugovoren. Ako je reč o ugovoru o zakupu na neodređeno vreme, novi vlasnik može otkazati ugovor i zahtevati da mu zakupac vrati stan posle isteka otkaznog roka.
- Ako je stan, o kojem je zaključen ugovor o zakupu, predat novom vlasniku a ne zakupcu, novi vlasnik stupa na mesto zakupodavca i preuzima njegove obaveze prema zakupcu ako je u vreme zaključenja ugovora o sticanju stana znao za postojanje ugovora o zakupu.
- Ako novi vlasnik u vreme zaključenja ugovora o sticanju nije znao za postojanje ugovora o zakupu, nije dužan da preda stan zakupcu, a zakupac tada može samo tražiti naknadu štete od zakupodavca (bivšeg vlasnika stana). Dakle, u ovom slučaju izbor je na novom vlasniku, koji može da preuzme prava i obaveze zakupodavca, ili da oslobodi stečeni stan od zakupa, kada zakupcu preostaje jedino da od zakupodavca potražuje naknadu time pričinjene štete.
Ipak, ni zakupac nije bespomoćan ako dođe do promene vlasništva nakon zaključenja ugovora o zakupu. On tada može otkazati ugovor, poštujući otkazni rok.
U slučaju zakupodavčeve smrti, zakup se nastavlja tako što njegovi naslednici preuzimaju njegova prava i obaveze, ako ugovorom o zakupu nije drukčije ugovoreno.
8. U kom roku zastareva zakupodavčevo pravo da traži isplatu zakupnine?
Najpre treba podvući da nastupanjem zastarelosti ne prestaje zakupčeva obaveza da plati zakupninu i sa time povezano zakupodavčevo pravo da to traži od njega. Međutim, zakupodavac tada ne može više uspeti da prinudnim putem, vođenjem parničnog postupka (i eventualno i izvršnog postupka), naplati neplaćenu zakupninu. Dakle, sve zavisi od zakupčeve dobre volje da svoju obavezu ispuni. Zastarelost upravo postoji da bi zakupodavac blagovremeno delovao, imajući u vidu posledice propuštanja da blagovremeno ostvari svoje pravo.
Ipak, ako zakupac ispuni svoju zastarelu obavezu (plati zakupninu), nema pravo da zahteva da mu se ona vrati, čak i ako nije znao da je obaveza zastarela. Ovo pravilo je odraz pravičnosti, budući da je zakupac plaćanjem zakupnine ispunio svoju ugovornu obavezu, bez obzira da li je ona prinudno ostvariva.
Sa time u vidu, treba reći da potraživanje zakupnine zastareva za tri godine.
9. Kako prestaje ugovor o zakupu stana?
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, među obaveznim sastojcima ugovora o zakupu stana nalaze se vreme trajanja ugovora i uslovi za otkaz ugovora. Ugovorne strane određuju dužinu otkaznog roka, pri čemu je zakonom njegov minimum postavljen na 90 dana.
- Ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme prestaje protekom vremena na koje je zaključen. Po isteku ugovorenog perioda trajanja zakupa moguće je da dođe do prećutnog obnavljanja zakupa. Naime, ako tada zakupac nastavi da koristi stan, bez zakupodavčevog protivljenja, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao i prethodni.
- Ugovor o zakupu na neodređeno vreme prestaje otkazom koji svaka ugovorna strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok. Otkaz ne može biti dat u nevreme. Ova zabrana štiti zakupca, kada se on nalazi u teškim životnim prilikama, od naglog gubitka mesta za stanovanje, ali i zakupodavca u takvom položaju, od takođe naglog gubitka redovnih mesečnih prihoda po osnovu izdavanja stana.
Otkazani ugovor o zakupu prestaje kada istekne otkazni rok određen ugovorom, a ako takav rok nije određen ugovorom, odnos prestaje po isteku roka određenog zakonom (90 dana). Takođe, ugovorne strane mogu ugovoriti da će njihov ugovor prestati samim dostavljanjem otkaza, bez proteka otkaznog roka.
Zakupodavac ima pravo da zahteva od zakupca neplaćene zakupnine, koje su dospele pre prestanka ugovora protekom roka ili otkazom.
Za kraj
Vidimo da je ugovor o zakupu stana izrazito složen ugovor, iz koga raznorazne situacije mogu proisteći, te koji otvara veliki broj pravnih pitanja i dilema, kako za njegove ugovarače, tako i za pravnike. Stoga su adekvatna informisanost u pogledu važećeg prava, pažljivo i detaljno sastavljen ugovor, o čemu je na isti način prethodno i pregovarano, od naročitog značaja.
Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora.
Autor: Miloš Radosavljević, advokat.
