Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište će biti tema kojom će se baviti autor ovog teksta i u tu svrhu će pokušati prezentovati i objasniti sve eventualne nedoumice koje se tiču navedenog instituta.
Zakonska regulativa - (promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište)
Pre nego što se autor ovog teksta upusti u detaljnu analizu instituta koji se obrađuje u ovom tekstu, a to je promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište, objasnićemo detaljno šta se podrazumeva pod sledećim terminima:
Građevinsko zemljište – je zemljište koje je određeno zakonom ili planskim dokumentom za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su igrađeni objekti u skladu sa zakonom.
Vrste građevinskog zemljišta su:
- Izgrađeno i neizgrađeno građevinsko zemljište;
- Uređeno i neuređeno građevinsko zemljište.
Poljoprivredno zemljište – jeste zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.
Sad kad smo vam prezentovali i pojasnili osnovne pojmove koji se odnose na to šta je poljoprivredno, a šta građevinsko zemljište, autor ovog teksta će se fokusirati na pozitivno pravne propise koji se upravo odnose na institut – promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište.
Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište regulisano je članom 88. Zakona o planiranju i izgradnji RS.
Ukoliko nemate osnovna znanja i informacije koje se odnose na institut obrađen u ovom tekstu, tj.promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište, autor savetuje da pročitate ovaj stručni tekst u vezi sa tim.
Kako se vrši promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište?
Autor ovog teksta smatra da upravo ovaj deo najviše interesuje čitaoce ovog teksta i u ovom delu ćemo prezentovati taj deo.
Kako smo već naveli, građevinsko zemljište je je zemljište koje je određeno zakonom ili planskim dokumentom za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su igrađeni objekti u skladu sa zakonom.
Planskim dokumentom je neophodno da se izvrši promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište i to tako što je organ nadležan za donošenje planskog dokumenta dužan da u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavi planski dokument koji sadrži popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena ili opis granice planskog dokumenta sa popisom katastarskih parcela sa odgovarajućim grafičkim prikazom.
Potom, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u roku od 15 dana po dobijanju prethodno navedenog akta, rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.
***Napomena: Poljoprivredno zemljište kojem je planskim dokumentom promenjena namena u građevinsko, do privođenja zemljišta nameni može se koristiti za poljoprivrednu proizvodnju, a u skladu sa članom 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu RS.
Ukoliko angažujete advokata, on proučavajući celokupnu dokumentaciju utvrđuje sve što je neophodno i relevatno da se na pravilan i zakonit način sprovode promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište.
Navedeno rešenje koje donosi organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, dostavlja se vlasniku zemljišta, ministarstvu nadležnom za poslove poljoprivrede i nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od dana donošenja rešenja.
Da li i koliku naknadu plaća vlasnik zemljišta za promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište?
Vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, dužan je da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište ili zakonom kojim se uređuje šumsko zemljište.
Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište odnosno naknada za navedeno regulisana je Zakonom o naknadama za korišćenje javnih dobara i to članovima 43-48.
Ko je obveznik?
Obveznik naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta je lice na čiji zahtev se vrši promena namene poljoprivrednog zemljišta u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište, odnosno lice koje je izvršilo promenu namene poljoprivrednog zemljišta bez prethodno plaćene naknade za promenu namene.
Kolika je osnovica?
Osnovica za promenu namene poljoprivrednog zemljišta jednaka je osnovici za porez na imovinu tog zemljišta u godini koja prethodi godini u kojoj je podnet zahtev za promenu namene zemljišta.
Osnovica za promenu namene poljoprivrednog zemljišta za koje nije utvrđen porez na imovinu u godini koja prethodi godini u kojoj se menja namena, odnosno osnovica za poljoprivredno zemljište koje je oslobođeno plaćanja poreza na imovinu utvrđuje se na osnovu prosečne cene kvadratnog metra poljoprivrednog zemljišta u odgovarajućoj, odnosno graničnoj zoni, određene aktom jedinice lokalne samouprave za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu.
***Napomena:
– Ukoliko je utvrđena prosečna cena kvadratnog metra poljoprivrednog zemljišta u više graničnih zona primeniće se cena kvadratnog metra koja je najpovoljnija za obveznika.
– Ukoliko nije utvrđena prosečna cena u zoni niti graničnim zonama, vrednost zemljišta utvrđuje ovlašćeni sudski veštak za poslove poljoprivrede, u skladu sa propisom kojim se uređuje postupak eksproprijacije.
Autor ovog teksta smatra da promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište može da bude veoma složen i iscsrpan pravni posao i shodno tome predlaže da konsultujete stručno lice.
Kako se utvrđuje visina naknade?
Visina naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta utvrđuje se primenom stope od 50% na osnovicu.
Kada se naknada ne plaća?
- Naknada za promenu namene poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište ne plaća se prilikom izgradnje objekata od značaja za Republiku Srbiju, kao i za izgradnju objekata javne namene u skladu sa programom uređivanja građevinskog zemljišta kada je obveznik plaćanja Republika Srbija, autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave, kao i javna preduzeća čiji su osnivači Republika Srbija, autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave;
- Ako je promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište izvršena na osnovu zakona, planskog dokumenta, odluke nadležnog organa ili ukoliko je izgrađen objekat u skladu sa zakonom do 15. jula 1992. godine, odnosno do dana stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Službeni glasnik RS“, broj 49/92), ne plaća se naknada za promenu namene zemljišta, bez obzira što je kao kultura određene klase tog zemljišta upisana njiva, vinograd, voćnjak, livada, pašnjak, trstik-močvara ili neplodno zemljište;
- Gradnje ili rekonstrukcije porodične stambene zgrade poljoprivrednog domaćinstva u cilju poboljšanja uslova stanovanja članova tog domaćinstva ili u slučaju prirodnog razdvajanja poljoprivrednog domaćinstva najviše do 200 m2 stambenog prostora;
- Izgradnje ekonomskih objekata koji se koriste za primarnu poljoprivrednu proizvodnju, odnosno koji su u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, a vlasniku je poljoprivreda osnovna delatnost i ako ne poseduje drugo odgovarajuće poljoprivredno zemljište;
- Određivanja lokacije za groblje ili proširenje groblja;
- Izgradnje objekata koji služe za odbranu od poplava, za odvodnjavanje i navodnjavanje zemljišta ili za uređenje bujica;
- Regulacije vodotoka u funkciji uređenja poljoprivrednog zemljišta;
- Izgradnje i proširenja poljskih puteva koji doprinose racionalnom korišćenju poljoprivrednog zemljišta;
- Pošumljavanja poljoprivrednog zemljišta kada je poljoprivrednom osnovom ili projektom rekultivacije utvrđeno da će se to zemljište racionalnije koristiti ako se pošumi, bez obzira na klasu, po prethodno pribavljenoj saglasnosti ministarstva u čijoj su nadležnosti poslovi poljoprivrede;
- Podizanja poljozaštitnih pojaseva.
Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora.
Autor: Robert Radojević, Advokat - Osnivač u Advokatska kancelarija Radojević Beograd
