U Republici Srbiji je zadnjih godina u porastu izgradnja raznih infrastrukturnih projekata (autoputeva, železnica) i zbog toga će eksproprijacija biti u fokusu autoru ovog teksta.
Uvodne napomene - Šta podrazumeva eksproprijacija?
Verujemo da ste do sada nebrojeno puta čuli za eksproprijaciju, ali da se niste detaljno upoznali sa istom iz razloga što verovatno niste imali potrebe. Autor ovog teksta će pokušati da objasni osnove eksproprijacije i procesa iste, jer “sutra” možda baš vaša parcela i/ili vaš objekat može biti predmet eksproprijacije za potrebe korisnika eksproprijacije (RS, grad, opština, javnih preuduzeća (npr. Infrastrukture železnice Srbije)).
Pre svega, definisaćemo pravo svojine koje je jedno od stvarnih prava i kao takvo aposlutno koje u sebi sadrži prava korišćenja, držanja, raspolaganja i definiše se kao njaviša pravna i faktička vlast na stvari. (pokretnim i nepokretnim) Bez obzira na to, pravo svojine može biti ograničeno u zakonom predviđenim slučajevima.
Jedan od tih slučajeva je upravo eksproprijacija. U tom smislu, eksproprijacija podrazumeva i jeste prenos prava svojine određene nepokretnosti iz privatne u javnu svojinu (u svojinu Republike Srbije)
Pod nepokretnostima se smatraju zemljišta, zgrade i drugi građevinski objekti (šupe, garaže, pomoćni objekti)..
Eksproprijacija kao danas jedan od važnih pravnih instituta definisana je lex specialisom, tj.posebnim Zakonom o eksproprijaciji RS.
Pored toga što vaša svojina može biti ekspropisana u postupku eksproprijacije, vaša svojina može biti i ograničena, ako je to u javnom interesu i to samo uz pravičnu naknadu (koja ne može biti niža od tržišne – koja je uvek niska, imajući u vidu današnje stanje na tržištu nekretnina u Republici Srbiji)
Javni interes se uvek utvrđujezakonom ili odgovarajućom odlukom Vlade R.Srbije.
Eksproprijacija može imati dve vrste?
Postoje dve vrste eksproprijace. Eksproprijacija može biti potpuna i nepotpuna.
Potpuna eksproprijacija znači da se danom pravnosnažnosti rešenja o ekspropijaciji menja sopstvenik eskproprisane nepokretnosti.
Nepotpuna eksroprijacija može da se ustanovi i službenost na nepokretnosti ili zakup na zemljištu na odredjeno vreme.
U ovom slučaju su to stvarne službenosti (npr.pravo prolaza) koje nastaju na osnovu samog zakona i to većinom podrazumeva da zemljište koje je predmet nepotpune eksproprijacije treba da služi da određenoj potrebi u vezi sa izgradnjom objekata i ustanovljenje stvarne službenosti (radi smeštaja radnika, mašina i drugih alata..), a najduže do tri godine.
Privremeno zauzimanje zemljišta se ukida čim prestane potreba za tim, a korisnik je dužan da vrati zemljište u prvobitno stanje.
Eksproprijacija preostalog dela zemljišta?
Članom 10. Zakona o eksproprijaciji propisano je, ako se prilikom eksproprijacije jednog dela nepokretnosti utvrdi da sopstvenik nema ekonomskog interesa da koristi preostali deo nepokretnosti, odnosno ako je zbog toga na preostalom delu nepokretnosti onemogućena ili bitno otežana njegova egzistencija, eksproprisaće se, na njegov zahtev, i taj deo nepokretnosti.
Zamislite situaciju da se deo vaše parcele nalazi na potesu kuda treba da prodje brza pruga Beograd-Novi Sad-Subotica-Budimpešta i da ste upoznati sa tim.
Vaša parcela je površine 3xa i na delu te parcele imate vikendicu i pomoćni objekat koji će biti predmet eksproprijacije za potrebe korisnika eksproprijacije (Infrastrukture železnice Srbije), dok preostali deo vaše parcele od 1xa neće biti eksproprisano.
Imajući u vidu da preko najvećeg dela vaše parcele treba da se kopa tunel i da prodje brza pruga, jasno je da na preostalom delu vaše parcele nećete imati ni pijaću vodu niti struju (jer je bunar sa vašom vodom zatrpan, a žice od struje i bandera su porušeni).
U tom slučaju, shodno navedenom članu 10. Zakona o eksproprijaciji, imate pravo da predložite eksproprijaciju i preostalog dela i tražite pravičnu naknadu za to u skladu sa veštačenjem veštaka odgovarajuće struke.
Ukoliko ste na vašim parcelama imali i biljne zasade različitih vrsta, onda će biti angažovan i sudski veštak poljoprivredne struke koji bi utvrdio visinu vaših gubitaka u skladu sa pravilima poljoprivredne struke.
Postupak eksproprijacije?
Vlada je dužna da utvrdi da li postoji javni interes za eksproprijaciju. Javni interes za eksproprijaciju može biti u različitim oblastima: u oblasti zdravstva, obrazovanja, kulture, izgradnja stanova kojima se rešava stambeno pitanje za potrebe socijalno ugroženih lcia..
Vlada može da utvrdi i javni interes za eksploataciju mineralnih sirovina, za obezbeđenje životne sredine..
Vlada je dužna po predlogu za postojanje javnog interesa da odluči u roku od 90 dana.
Rešenje Vlade kojim se utvrdjuje javni interes (u kom Vlada određuje i korisnika eksproprijacije) objavljuje se u Sl. Glasniku R.Srbije i protiv tog rešenja Vlade kojim se odlučuje o predlogu za utvrdjivanje javnog interesa, može se, u roku od 30 dana od dana njegovog dostavljanja pokrenuti Upravni spor pred Upravnim sudom u Beogradu.
Predlog za eksproprijaciju podnosi (tek pošto je utvrdjen javni interes za eksporpijaciju shodno prethodno navedenom) korisnik eksproprijacije.
Korisnik eksproprijacije, opštinskoj upravi na čijoj se nalazi nepokretnost koja je predmeti eksproprijacije, podnosi predlog u roku od godinu dana od dana utvrdjivanja javnog interesa.
Uz predlog za eksproprijaciju podnosi se:
- izvod iz katastra nepokretnosti ili drugih javnih knjiga u kojima se upisuju prava na nepokretnostima, koji sadrži podatke o nepokretnosti za koju se predlaže eksproprijacija;
- overen izvod iz odgovarajućeg planskog akta donetog u skladu sa propisima, a ako takav planski akt ne postoji u slučaju eksproprijacije radi pribavljanja nepokretnosti neophodnih za obezbeđenje nenovčanog uloga Republike Srbije u privredno društvo u smislu člana 20. stav 3. zakona – izvod iz ugovora o zajedničkom ulaganju, odnosno zajedničkom osnivanju privrednog društva;
- dokaz da je, u skladu sa ovim zakonom, utvrđen javni interes za eksproprijaciju.
Pored navednih isprava, dužan je da podnese i isprave propisane članom 28. Zakona o eksproprijaciji.
Naknadu za eksproprisanu nepokretnost?
Određivanje naknade za ekrpoprisanu nepokretnost može da se odvija u dve faze. Postupak pred organom uprave i vanparnični psotupak pred nadležnim sudom.
Korisnik eksproprijacije je dužan da u roku od 15 dana od dana pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji opštinskoj upravi podnese pismenu ponudu o obliku i visini naknade za eksproprisanu nepokretnosi shodno članu 31. Zakona o eksproprijaciji.
Ponuda se formira na osnovu određenih kriterijuma koju utvrdjuju poreski organ i koju utvrdjuje nadležni sudski veštak odgovarajuće struke. Naknada za građevinsko i poljoprivredno zemljište se utvrdjuje u novcu, ako nešto drugo nije propisano.
Dok se naknada za eksproprisanu stambenu zgradu, stan ili poslovnu prostoriju određuje se prema tržišnoj ceni takve nepokretnosti.
Ukoliko se postigne sporazum između korisnika eksproprijacije i sopstvenika eksproprisane nepokretnosti, postupak se završava pred organom uprave i takav sporazum ima snagu izršne isprave, što znači da ćete moći pokrenuti izvršni postupak protiv korisnika eksproprijacije, ukoliko isti ne izvrši isplatu postignute naknade u sporazumom odredjenom roku.
Ukoliko ne postignete sporazum i ne pristanete na cenu, koja u največem broju slučajeva nije pravična i realna, tj. u večini slučajeva je suviše nisko odredjena, nadležni sud će rešavati pitanje naknade u vanaparničnom postupku, shodno Zakonu o vanparničnom postupku RS.
Ako se sporazum o naknadi u celini ne postigne u roku od dva meseca od dana pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, opštinska uprava dostaviće pravosnažno rešenje o eksproprijaciji sa svim spisima nadležnom opštinskom sudu radi određivanja naknade.
Ako opštinska uprava ne postupi u gore navedenom roku, raniji sopstvenik i korisnik eksproprijacije mogu se neposredno obratiti sudu radi određivanja naknade.
Sam postupak pred nadležnim vanparničnim većem ( sastavljen od jednog sudije profesionalca i dvojice sudije porotnika) trebalo bi da bude efikasan, jer se radi o hitnom postupku, ali nažalost u praksi to najčešće nije slučaj.
U većini slučajeva, ti postupci mogu da traju i dve do tri godine, a pri odredjenim okolnostima i do pet godina.
Ono što je bitno naglasiti, to je da korisnik snosi sve troškove postupka, imajući u vidu da to nisu mali troškovi, smatramo da je to povoljna okolnost za ranijeg sopstvenika eksproprijacije, osim u slučaju troškova koji su prouzrokovani neopravdanim postupcima ranijeg sopstvenika eksproprijacije.
Faktička eksproprijacija?
Verujemo da ste do sada mnogo puta čuli za termin faktička eksproprijacija, ali ne znate ili niste sigurni šta isti znači.
Pod faktičkom eksproprijacijom, podrazumevaju se i sledeći slučajevi u praksi:
Izvođenjem radova na zemljištu koje nije oduzeto, radi postavljanja optičkog kabla koji predstavlja deo elektrokomunikacione mreže i puštanjem optičkog kabla u ekonomsku eksploataciju promenjen je karakter zemljišta i na taj način izvršena je faktička eksproprijacija, pa je zahtev vlasnika zemljišta za uklanjanje kabla protivan javnom interesu;
Kada su za određenu nepokretnost doneti plan regulacije i nivelacioni plan i ta nepokretnost planirana i formirana kao ulica, onda vlasnik nepokretnosti ima pravo na naknadu za faktički izuzeto zemljište, bez obzira što ne postoji formalna odluka nadležnog organa o eksproprijaciji te nepokretnosti. Shodno navedenom, faktička eksproprijacija podrazumeva kada je na terenu odnosno na vašem zemljištu nešto konkretno uradjeno (da li to bio kabal, asfaltiran put..) a nije izvršen prethodni postupak opisan u ovom tekstu.
U tom slučaju, imate pravo na pravičnu naknadu za faktičku eksproprijaciju i eventualno pravo na naknadu štete pred nadležnim sudom. Naknada nije niža od tržišne niti sme da bude, a u praksi sudovi dosudjuju veće iznose nego što bi to bilo postignuto pred organom uprave, kako bi se zadovoljili privatni interesi iz razloga što im je douzeto ili ograničeno pravo svojine kao apsoultno pravo.
Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora.
Autor: Robert Radojević, Advokat - Osnivač u Advokatska kancelarija Radojević Beograd
